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北京二手房“金九”遇冷:掛牌量兩年增超兩倍,成交量同比降近四成

來源:每日經濟新聞 時間:2019-09-27 15:16:31

每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝

隨著我國房地產市場從增量市場轉入存量市場時代,二手房的市場份額正不斷擴大。早在三年前的2016年,一線城市的二手房成交量就已經達到新房的2倍以上。因此,二手房市場的表現也越來越被視為房地產市場的風向標。

在行業集中度不斷加劇、融資渠道全面收緊的背景下,房企的回款需求更為迫切。尤其進入傳統的樓市旺季“金九銀十”,不少房企更是祭出“全員營銷”“降價促銷”“特價房”等花樣營銷策略。但業內專家表示,8月份一二線城市新建住宅和二手房住宅均出現了明顯回落,2019年“金九銀十”將難以出現。

今年的“金九”已接近尾聲,一線城市二手房市場到底表現如何?《每日經濟新聞》記者近日分赴北上廣深進行實地調查,為讀者展示一線城市二手房市場的真實表現。

“我的房源在楊莊,在石景山來講不管是地段還是交通都比較優質。最初報價365萬,但是無人問津,只能一次次降價。現在我的報價是359萬,還可以商量。”家住北京石景山的劉先生因為要去外地發展,不得已將手中的房源出手,但是過程并沒有想象中順利。

《每日經濟新聞》記者調查發現,近期,北京二手房市場下行趨勢明顯。國家統計局數據表明,7、8月份,北京二手房交易價格已經連續兩月環比同比雙降。不僅如此,北京二手房在掛牌量、成交數、成交周期等方面也難掩疲態,成交價格更是連續8周下探。

掛牌量兩年增超兩倍成交量同比降近四成

掛牌量代表著二手房市場的供應量,某種程度上,供應量將影響成交價格。

貝殼研究院提供數據表明,今年3月份以來,北京二手房新增掛牌量上漲明顯。

今年1~2月,北京二手房新增掛牌量每月僅有1萬多套的量級。而到了3月份,突然井噴至28000套,隨后每月新增掛牌量都在2萬套以上,8月份仍維持在22224套的高位。

如果比較更早的數據,上漲趨勢則更為明顯。據有關媒體報道,9月北京二手房掛牌總量在91076套,而2018年9月北京二手房掛牌數49296套,2017年11月掛牌數25941套。也即過去兩年間,北京被掛出來的二手房,從不到3萬套漲到9萬多套,漲幅超200%。

增加的供應無疑讓潛在購房人有了更多選擇,也直接影響到業主的報價。北京石景山某中介人員告訴《每日經濟新聞》記者:“現在房源比較充足,所以目前的報價都能談。”

與激增的掛牌量相應,在市場觀望情緒的影響下,北京二手房成交量目前維持著較低水平。

諸葛找房數據顯示,2019年第38周,北京二手住宅成交套數為2328套,環比前一周上漲28.98%,但成交量的絕對水平仍然較低。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向《每日經濟新聞》記者表示,“金九”前半月北京二手房市場仍然延續下跌趨勢,成交量持續下滑,第37周中秋假期致使部分需求積壓,積壓的需求在第38周釋放,帶動成交量有所上漲。但從歷史周度成交數據來看,仍處于歷史較低水平。

據中原地產研究中心統計數據,截至9月22日,9月份北京二手房住宅簽約7685套,不僅是今年2月以來成交量最低點,而且同比去年的12352套下降37.7%。

上述中介人員告訴記者:“整個石景山地區二手房成交量每天大約在5~10套,并不是特別高。”

二手房價連跌8周市場低迷或延續至年底

《每日經濟新聞》記者注意到,由于各種市場因素疊加,目前北京二手房交易價格的確在不斷下探。

麥田數據顯示,8月份買方整體議價幅度(客戶議價=成交價/最后一次報價-1)為-5.95%,環比下降0.38%,議價空間持續6個月擴大。

據諸葛找房數據,第38周(9月16日~21日)北京二手房市場價均價為59072元/平方米,環比前一周下跌0.29%。這也是北京二手住宅市場價連續8周下跌,二手房市場熱度持續減退。

分區域看,第38周北京各區在售二手住宅市場價中,西城區二手房價格依舊最高,為107816元/平方米;其次為東城,為95281元/平方米;房山均價最低,為31165元/平方米;石景山區域二手房市場價降幅最大,達0.41%。

雖然中介人員喜歡用“平穩”來描述當下的北京二手房市場情況,但也難掩二手房價格下跌的事實。上述石景山某中介人員告訴《每日經濟新聞》記者:“我負責的片區內多數降幅都在1%~2%之間,樓齡新一點的社區會保值,個別偏遠老舊的小區降幅會大些。不過這是個大的趨勢,二手房自2017年3月以后就降了不少。”

同時,該中介也為記者介紹了多處房源,雖然表面上這些房源總會有“離京”“換房”等出售理由,但幾乎都存在房主下調報價的情況。

另據公開資料,9月25日當天,北京的二手房降價房源就達1975套,平均每套降幅達25.19萬元,而漲價的房源僅僅有103套。

有專家認為,目前北京二手房市場低迷的狀態預計還將持續一段時間。

“近期從北京成交量價及市場購房情緒來看,北京房地產市場處于低迷期,市場觀望情緒濃厚,入市積極性低,業主降價銷售也并不能帶來成交。在調控政策沒有發生轉向前,北京二手房市場成交量將會保持穩定或下幅下跌趨勢,該趨勢將會延續至年底。”國仕英最后說。

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